Vous souhaitez investir dans le cadre de la loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable… Mais vous vous posez aussi la question de ce que cela va vous rapporter et vous coûter ?

Au-delà des avantages fiscaux que permet cette loi (de 12% à 21% de réduction d’impôt suivant la durée de mise en location du logement, entre 6 et 12 ans respectivement), il s’agit bien de réaliser un investissement immobilier. Et donc d’en considérer toutes les composantes pour anticiper les recettes, mais aussi les frais, charges et taxes indissociables de l’exploitation du logement. Et au final de déterminer votre contribution personnelle et le rendement estimé de l’opération. Les quelques calculs rapides que nous mettons à votre disposition ci-après, au travers d’une simulation simplifiée, vous permettront de mieux appréhender ces éléments et au final de calculer l’épargne que vous aurez à consacrer à la création ou au développement de votre patrimoine.

Montant optimal de votre investissement

Rappelons que le taux de la réduction d'impôt en loi Pinel est de 2% / an du prix de revient du logement sur les 9 premières années. Pour estimer le montant optimal de votre investissement, il suffit donc de prendre votre impôt annuel actuel et de multiplier par 50. Par exemple, si votre impôt annuel est de 4.000 €, le montant optimal de votre investissement ne devra pas dépasser 200.000 € (sauf si votre impôt est amené à augmenter dans les prochaines années). Si vous sur-investissiez, sachez que la réduction d'impôt non imputable offerte par l'investissement en loi Pinel ne vous serait pas remboursée...

Typologie de logement accessible pour un montant d'investissement donné

S’il est vrai qu’il est déjà intéressant d’investir en loi Pinel un montant à partir de 100.000 € (réduction d’impôt annuelle de 2.000 € tous les ans pendant 9 ans), dans les faits les logements neufs de type 2 (une chambre) ou 3 (deux chambres), situés dans des communes de plus de 250.000 habitants et leur agglomération (zone B1), coûtent plutôt entre 160.000 € à 210.000 € pour les T2 et entre 180.000 € à 250.000 € pour les T3. En se basant sur un investissement moyen de 175.000 €, cela implique que l’acquéreur dispose déjà d’un impôt annuel supérieur à 3.500 €. Si tel est le cas, voyons ci-après, selon les modalités d’achat, l’épargne moyenne mensuelle à consacrer à votre investissement en loi Pinel en simulant l’opération sur 9 ans.

Estimation des recettes et charges de votre logement en loi Pinel

Basons nos calculs sur les hypothèses suivantes :

  1. Montant de l'investissement : 175.000 € frais d'acquisition inclus
  2. Un loyer hors charges annuel de 6.125 € (510 €/mois) (rendement locatif brut de 3,5%)
  3. Les loyers seront réindexés tous les ans de 1% (selon l'Indice de Référence des Loyers publiés par l'INSEE)
  4. Le logement sera géré par une agence au taux de 7% TTC du loyer charges comprises, et les loyers garantis par assurance au taux de 2% TTC du loyer charges comprises (loyers impayés, dégradations, protection juridique, etc)
  5. Les charges de copropriété (part du propriétaire) représenteront 5% du loyer hors charges
  6. La taxe foncière annuelle représentera 1 mois de loyer (exonération totale ou partielle les deux premières années possible suivant les communes)
  7. Le financement de l’investissement sera réalisé sur 20 ans au taux fixe de 2,80% hors assurance et hors différé d'amortissement, soit une mensualité de 953 € hors assurance, complété par une assurance décès/invalidité de 2,5 € pour 10.000 € empruntés, soit 36 € par mois. Soit une échéance totale de 989 €/mois
  8. Le résultat foncier n’est pas pris en compte dans le bilan, mais l’investisseur sera en déficit pendant toute la période (pas d’incidence fiscale majeure)
  9. Aucun travaux ne seront réalisés pendant toute la période

Résultats des simulations en loi Pinel sur 9 ans : épargne mensuelle

  • LES RECETTES (loyers hors charges perçus) sur 9 ans représentent 57.382 €. L’économie d’impôt réalisée est quant à elle de 175.000 * 18% = 31.500 € (sous réserve que l’investisseur paie pendant toute cette période au moins 3.500 € d’impôt par an). Ce qui nous donne un total de 88.882€.
  • LES DEPENSES représentent 106.812 € pour le crédit, 5.422 € pour la gestion et les assurances locatives, 2.869 € pour les charges de copropriété et 4.782 € de taxe foncière (prise sans exonération). Soit un total de 119.885€.
  • BILAN : total des recettes: 88.882 €, total des dépenses: 119.885 €, besoin en trésorerie: 31.003 € sur 9 ans. Soit une épargne mensuelle de 287 €.

Résultats des simulations en loi Pinel : capital constitué

Au terme des 9 années de détention, le capital restant du à la banque en cas de financement sur 20 ans (108ème échéance) serait de 108.174 €. En revalorisant le patrimoine immobilier à 1% l’an, la valeur de revente pourrait être estimée à 189.500 € à la fin de la 9ème année. Soit un capital brut constitué de 81.326 €

Résultats des simulations en loi Pinel : rendement de l’investissement En plaçant 287 € par mois pendant 9 ans pour récupérer un capital brut de 81.326 €, le rendement annuel (avec intérêts composés) doit être de 22,9% (hors impôt sur les plus-values et réduction d'impôt Pinel investie dans le projet). Autant dire des rendements plutôt élevés pour un placement !

L’investissement en loi Pinel, au travers d’une simulation simple et avec des chiffres moyens, permet de se constituer un capital important, de façon sécurisée et avec un rendement très attractif. Pour définir l'intérêt d'investir en loi Pinel dans votre cas, faites une demande de simulation personnalisée sur notre site.